Categories
Appartementsrecht Grond Congres Uncategorized

Hoe verder met het appartementsrecht?

De juridische aspecten van het Appartementsrecht

Aan onze hooggewaardeerde Juridische Specialist en oud-notaris, Meester Carlo Jadnanansing, is in 2019 een eredoctoraat toegekend vanwege zijn uitzonderlijke prestatie op wetenschappelijk en maatschappelijk gebied. Dhr. Jadnanansing zal de juridische aspecten van het Appartementsrecht belichten.

Het huidig Burgerlijk Wetboek (BW) van Suriname is op 1 mei 1869 ingevoerd. De behoefte voor aanpassing van het huidige BW aan de maatschappelijke werkelijkheid heeft ertoe geleid dat het ontwerp Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW), waarin essentiële vernieuwingen en verbeteringen zijn aangebracht, is opgesteld. In dit ontwerp NBW is ook het Appartementsrecht in boek 5 titel 9 opgenomen. Na inwerkingtreding van het Nieuwe aangepaste BW zal dit Appartementsrecht eindelijk de mogelijkheid bieden om Appartementscomplexen te bouwen in Suriname.

Waarom hebben wij nog geen Appartementsrecht?

In een artikel[1] van Meester Jadnanansing, gepubliceerd op 27 juni 2016, wordt nader ingegaan op de reden(en) waarom de Wet op het Appartementsrecht nog niet is aangenomen in Suriname. Volgens dit artikel, heeft het Ontwerp Nieuw Burgerlijk Wetboek (ONBW), welke in 2009 is ingediend, De Nationale Assemblee niet bereikt, althans niet op de officiele wijze. Het concept is in 2009 via de toenmalige Minister van Justitie bij de toenmalige President ingediend. In 2011 werd het concept opnieuw aangeboden, dit keer aan de nieuwe President (na de verkiezingen van 2010). Volgens de informatie in het artikel heeft de toenmalige President gevraagd om na te gaan of het concept aangepast moest worden aan de gewijzigde omstandigheden.

Hoe verder?

Tijdens dit Grond Congres zal Meester Jadnanansing de juridische aspecten van de Wet op het Appartementsrecht nader belichten, en hoe deze Wet ter behandeling kan worden ingediend bij De Nationale Assemblee (zonder dit integraal met het NBW te doen). Het is voor ons een enorme eer dat Meester Jadnanansing, met zijn rijke kennis en ervaring op juridisch gebied,  bereid is om te spreken op deze eerste ‘private initiative Grond Congres’ in Suriname.

Van 27 tot en met 29 oktober 2021 vindt het Terzol Vastgoed Grond Congres plaats, met als thema ‘Appartementsrecht’. Dit Congres is een privé-initiatief van Terzol Vastgoed NV en wordt georganiseerd door Tabto Group NV. Het doel van dit Congres is om de awareness en de ‘sense of urgency’ van het Appartementsrecht te vergroten, teneinde de aanname van de Wet te bespoedigen.

Vanwege de pandemie zal het Congres live uitgezonden worden, om zoveel mogelijk personen en bedrijven de gelegenheid te geven om te participeren en om vragen te stellen.

[1] Starnieuws – Ontwerp nieuw Burgerlijk Wetboek niet ingediend bij DNA

Categories
Appartementsrecht Grond Congres Uncategorized

Minister Riad Nurmuhamed: Eerste spreker op Terzol Vastgoed Grond Congres

Waarom is het Appartementsrecht zo belangrijk?

Appartementsgebouwen kunnen veel voordelen bieden en zijn ook goedkoper in uitvoering. Het spreekt voor zich dat wanneer in een torengebouw meerdere huishoudens kunnen verblijven, de bouwkosten relatief lager zijn. Ons traditionele manier van bouwen en wonen moet een transformatie ondergaan. Wij moeten ‘smart and green’ gaan bouwen en wonen.  Dit zorgt niet alleen voor besparingen maar is ook duurzaam. In het ‘2021 EU Climate Plan’ blijkt dat gebouwen ongeveer 39% van de wereldwijde energiegerelateerde CO2 uitstoten.

Dat is voldoende reden voor onze Minister van Openbare Werken, dhr. Riad Nurmohamed, om het startsein te geven om verschillende bouw-en constructiewetten en regels aan te passen*. De Bouw-, Monumenten-, Stedenbouwkundige en Hinderwetten zijn de grootste en belangrijkste wetten die onder de loep genomen zullen worden door het ministerie van Openbare Werken.

Minister Riad Nurmohamed, zal bij het Congres de opening speech houden over het belang van de Wet op het Appartementsrecht in Suriname. Nurmohamed is o.a. Lector Magnus in de Technologische Wetenschappen aan de Anton de Kom Universiteit van Suriname, Doctor of Philosophy in Technologische Wetenschappen (CumLaude), Chair van de Jnan Adhin Kennis Instituut van de VHP, Coordinator Moodlesite Msc in SMNR-programma, Program Coordinator van MSc Program in Sustainable Management of Natural Resources, GlobalWaterPartnership representative van AdeKUS en lid van CariScience (Trinidad).

Het is ons een waar genoegen om Minister Riad Nurmohamed als openingspreker te hebben bij dit Congres.

Van 27 tot en met 29 oktober 2021 vindt het Terzol Vastgoed Grond Congres plaats, met als thema ‘Appartementsrecht’. Dit Congres is een privé-initiatief is van Terzol Vastgoed NV en wordt georganiseerd door Tabto Group NV. Het doel van dit Congres is om de awareness en de ‘sense of urgency’ van het Appartementsrecht te vergroten, teneinde de aanname van de Wet te bespoedigen.

Vanwege de pandemie zal het Congres live uitgezonden worden, om zoveel mogelijk personen en bedrijven de gelegenheid te geven om te participeren en om vragen te stellen.

Categories
Uncategorized

Dichtgeslibde lozing te Weg naar Zee wordt uitgebaggert

Categories
Uncategorized

Afvoer van overtollig regenwater uit Paramaribo

Categories
Uncategorized

Grondzaken Nader Belicht – Deel 2

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan- en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed NV beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt.

Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Grondbeleid
  • BoedelzakenAppartementsrecht

Visie van de Staat op eigen rol m.b.t. grondzaken

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.

Middels deze publicatie over Grondconversie wordt beoogd bewustwording te creëren c.q. te vergroten bij alle stakeholders, maar in het bijzonder bij de Staat, over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname. Vragen zoals hoe onze gronden zullen worden benut? En hoe het huidig beleid aan de bestaande maatschappelijke realiteit zal moeten worden aangepast, zijn wezenlijk. Daarom meen ik dat reflectie op en een vernieuwd denken over het functioneren van de Staatnm.b.t. grondzaken noodzakelijk is. De reden is dat de huidige uitvoering van het grondbeleid – vanwege de bestaande risico’s en daaruit voortkomende rechtsonzekerheid – ten nadele is van zowel de burgers als de Staat. Mijnsinziens zijn er grote groeimogelijkheden bij de Staat aanwezig om de dringende problemen op te lossen. Ter illustratie: Casus Mangroveplan Ons land kampt reeds geruime tijd met het probleem van afkalving van de kust.

Hydroloog Prof. Dr. Naipal boekt door zijn inspanningen middels het Mangroveplan succesvolle resultaten, te weten landaanwinst. De natuurlijke aanleg van een ‘grijsgroene’ dam, bestaande uit de aanplant van mangroves, in het ressort Weg naar Zee moet hiermee dienen als oeverbescherming maar ook om landbouwarealen die langs de zee liggen te beschermen. Dit plan komt tegemoet aan de behoefte van een duurzame oplossing waarvan ook de Minister van Openbare Werken een voorstander is gebleken.

Maar om deze duurzame oplossing optimaal in te zetten dient de overheid de overwegend niet ontwikkelde kavels waarop het recht van grondhuur rust, gelegen langs de oever aan de Brantimakkaweg veel efficiënter te gebruiken en dat gebeurt nu niet!

Gelet op het eroderende kustgebied zou het ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer (GBB) kunnen overwegen het land beter te beschermen door de beschikking van de huidige grondhuurders vervallen te verklaren en dit gebied tot beschermd gebied uit roepen. Dit kan de overheid veelal doen op grond van het niet voldoen door de grondhuurders aan de gestelde bepalingen en voorwaarden in de beschikking, waardoor een schadeloosstelling door de Staat niet van toepassing is. Het Decreet Uitgifte Domeingrond is o.a. één van de wetten die daarvoor in artikel 32 de wettelijke grondslag biedt.

Grondzaken in Historisch perspectief

In het Proefschrift van Mr. Dr. A.C. AkkalRamautar genaamd ‘Boedelproblematiek in Suriname’ staat de over vereffening van tot een onverdeelde of onbeheerde boedel behorende rechten op (plantage)gronden in Suriname centraal. In dit promotieonderzoek wordt beschreven hoe in de loop der tijd gronden in Suriname onder diverse titels – zoals volle en volcomen eigendom, allodiale eigendom en erfelijk bezit en eigendom – onder uiteenlopende voorwaarden zijn uitgegeven.

Gezien het historisch verloop van de verdeling van grondzaken in Suriname wordt benadrukt dat de wijze waarop de Nederlandse kolonisator hiermee is omgegaan slechts tot doel had de machtspositie van de kolonisator te handhaven. Hierdoor is het nooit de bedoeling geweest om het volle eigendom van de gronden uit handen te geven. Daarom is het – mede gelet op de onderzoeksresultaten van mw. Akkal-Ramautar en het stimuleren van de economische groei in ons land – goed te verdedigen dat een aanzienlijk deel van de gronden die zijn uitgegeven thans onverdeelde nalatenschappen betreffen en toebehoren aan de Staat.

Huidige situatie in Suriname

Ons land kent een gevarieerd systeem van rechtstitels op de grond, namelijk: Allodiale eigendom en erfelijk bezit

  • BW eigendom
  • Erfpacht (tot 1982)
  • Grondhuur (na 1982)

Aangezien het Surinaams recht een afgeleide is van het Nederlands recht, is het essentieel de rechtsontwikkeling m.b.t. grondzaken te plaatsen in de voormelde historische context. Sinds 1982 is na de opname van grondhuur in de wetgeving ter voorkoming van boedelvorming reeds 40 jaren verstreken.

Suriname als jonge natie is verder gegroeid waardoor ons land – met alle ontwikkelingen in een ander licht geplaatst – behoefte heeft aan nieuw grondbeleid. In het eerste artikel over domeingrond is uitgebreid uiteengezet dat de Staat het eigendomsrecht heeft van gronden die tot het staatsdomein behoren en bloot eigenaar blijft van alle uitgegeven gronden in Suriname. Hoewel de primaire rechtstitel i.h.k.v. uitgifte van domeingrond ‘grondhuur’ is, biedt het Decreet Uitgifte Domeingrond ook de mogelijkheid dat domeingrond in eigendom wordt overgedragen middels een rechtstitel zoals koop/verkoop, ruil of schenking. Grondconversie heeft betrekking op de omzetting van beperkte zakelijke rechten in eigendom.

Grondconversie

Wanneer wordt gesproken over het onderwerp grondconversie, dan is dit dus onlosmakelijk verbonden aan het maken van nieuw te bepalen grondbeleid voor de aankomende 10 jaar.

Aangezien Suriname – mede door mondiale ontwikkelingen – op verschillende gebieden zich in een transitie bevindt, dient niet enkel gefocust te worden op grondconversie maar moeten de vernieuwde inzichten t.a.v. grondbeleid ook worden meegenomen.

Grondconversie maakt onderdeel uit van grondbeleid en daardoor van onderhavige transitie. Hiervoor is bewustwording bij allen in de samenleving, maar in het bijzonder bij de beleidsmakers, een noodzaak.

Gelet op de ontwikkelingen in de Gold, Gas & Oil Industries is nieuw en beter grondbeleid belangrijker dan ooit! Denk aan de bescherming van leefgemeenschappen van de inheemsen en tribale volkeren.

De grondrechten in het binnenland waar onze rijkdommen zich bevinden zijn niet op adequate wijze beschermd. Daarnaast bestaat de behoefte aan het opnemen van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek voor betaalbaar woongenot t.b.v. onder andere sociale woningbouw en de woonbehoeften van senioren burgers. Maar ook rekening houdend met milieugerelateerde wetgeving. Duidelijk moet zijn dat, ongeacht welke regering er aan het bewind is, aanpassing van onze huidige wet- en regelgeving m.b.t. grondzaken aan de voortdurend in beweging zijnde maatschappelijke werkelijkheid binnen deze context onontkoombaar is. Ik benadruk – in gezamenlijkheid met de minister van GBB – dat gezien de omvang van het Surinaams grondgebied en beschikbare domeingrond de Staat bij machte is om iedere Surinamer een stuk grond in eigendom toe te kennen.

Vermelde transitie wordt ingegeven door diverse uitgangspunten, zoals:

  • De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.
  • Buitenlandse investeerders wensen te investeren op eigendomsgrond. Het is niet aantrekkelijk om te investeren op grond waarop een beperkt zakelijk recht rust.

Eén van de risico’s van grondconversie is dat de Staat Suriname haar bloot eigendom verkoopt, waardoor deze eigendomspercelen aantrekkelijk worden voor buitenlandse investeerders en ondernemers.

Naar mijn mening is het belangrijk om te voorkomen dat buitenlandse bedrijven grote stukken van ons Surinaams grondgebied in eigendom kopen. Het zou een goede uitkomst zijn wanneer sprake is van een gedeelde eigendomsrecht met een Surinaams bedrijf of natuurlijk persoon.

Op deze manier heeft de buitenlandse investeerder meer rechtszekerheid dan slechts het beperkt zakelijk recht van grondhuur. Ook worden onze eigendomsrechten niet opgekocht door buitenlandse investeerders en blijft een deel van het recht nog in Surinaamse handen. In de praktijk is het een realistisch niet te onderschatte probleem, dat de Staat door niets te doen zich te tolerant naar buitenlanders opstelt en het eigen Surinaams volk te weinig beschermt.

De Staat financiert grondconversie

Grondconversie is een absolute noodzaak, waardoor de Staat in deze tijd van grote tekorten in de Staatskas middels de verkoop van domeingrond eenmalig een enorme bron van inkomsten kan genereren. Het omzetten van beperkte zakelijke rechten in eigendom leidt bovendien tot meer rechtszekerheid bij de grondgebruikers. Geadviseerd wordt aan de Staat om grondconversie te financieren, zodat de grondgebruiker niet naar de bank toe hoeft en de conversiekosten laag te houden. Hierdoor kan de Staat over een veel langere tijd geld genereren uit de haar afgestane gronden én de periodieke grondbelasting als direct te innen belasting ontvangen.

Voorts stip ik twee aspecten aan die verweven zijn met het onderwerp grondconversie, namelijk grondbelasting en het aanpassen van wetgeving m.b.t. onteigening van eigendomspercelen.

Grondbelasting

Ik onderstreep dat grondconversie altijd in combinatie met de toepassing van grondbelasting moet plaatsvinden. De Staat zou voorafgaand in het beleid moeten vaststellen waaraan de gelden verkregen uit grondbelasting moeten worden besteed. Te denken valt aan het stimuleren van woningbouw. Ook het bieden van een starterssubsidie onder de voorwaarde van een renteloze terugbetaalverplichting en ter ondersteuning van ondernemers die vanwege geldtekorten in het land geen geld bij de bank kunnen lenen, zijn voorbeelden. Daarom wordt geadviseerd aan de Staat om grondbelasting voor alle grondgebruikers in te voeren, waarbij de inkomsten ook een periodieke bron van inkomsten zijn. Het gaat er niet om wie betaalt, maar dat er wordt betaald. Het gaat om het principe dat “de breedste schouders het meeste dragen”. Bijvoorbeeld een bewoner met een 500m2 perceel uit een wijk met financieel minder draagkrachtige mensen voelt het voldoen van de grondbelasting minder, dan iemand die aan de Anton Dragtenweg woont met een riant perceel met grote oppervlakte.

Voor de berekening van grondbelasting is het namelijk slechts belangrijk om te weten wat de grondtitel is en hoe groot de grond is. Zowel grondconversie als invoering van grondbelasting dragen bij aan de stimulans om grond in Suriname tot ontwikkeling te brengen.

Indien de Staat een keuze maakt voor grondconversie moeten we beseffen, dat de Staat zijn bloot eigendom verkoopt en ook zijn rechtszekerheden opgeeft! Ook moeten we beseffen dat wanneer er dringende redenen zijn dat de Staat deze grond voor algemene nutte weer nodig heeft, de Staat dit volle eigendomsrecht van de ander weer kan onteigenen. Ter onderbouwing wordt verwezen naar de Onteigeningswet 1904 en de Wet Onteigening Stedenbouw Ontwikkeling en Woningvoorzieningen 1948 (Wet OSoW) waarbij de Minister het recht van de grondhuurder geheel of gedeeltelijk vervallen kan verklaren vanwege het niet voldoen aan de afspraken met de Staat als bloot eigenaar.

Aanpassen van onteigeningswetten

De overheid moet in staat zijn om op grond van de onteigeningswetten eigendomsgrond te kunnen onteigenen. De Onteigeningswet van 1904 en de Wet OsoW van 1948, bieden daartoe voldoende handvaten. In deze wetten moet een onderscheid gemaakt worden tussen allodiale eigendom en BW eigendom, zodat duidelijk is over welke soort eigendom het gaat. Bij onteigening van eigendomsgrond is altijd sprake van een schadeloosstelling en een door de Staat te doorlopen procedure.

De in de Wet OSoW genoemde doeleinden van de onteigening zijn ingevolge artikel 1 Wet OsoW:

  • t.b.v. de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan;
  • t.b.v. oppervlakten in belang van woningvoorzieningen;
  • t.b.v. een in het belang van de woningvoorziening uit te voeren bouwplan.

Conclusies

  • De Staat heeft alle ingrediënten – namelijk grond met een grote marktwaarde – in huis om ontwikkeling van het Surinaams domeingrond te genereren. Belangrijk is dat de Staat een juiste visie heeft op haar eigen rol om middels een vernieuwd grondbeleid 2021-2031 de grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking op de meest efficiënte wijze te exploiteren, beschermen en beheren. Is de inrichting en aansturing van de Staat daar ready voor?
  • De Staat zou er goed aan doen de laagdrempelige kosten van grondconversie te financieren. Grondconversie is een absolute noodzaak, die een eenmalige bron van inkomsten voor de Staat kan zijn als aanvulling op de tekorten van de Staatskas. In combinatie met de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers zullen de Staatsinkomsten ook voor langere termijn gegarandeerd zijn. De grondgebruikers met beperkte zakelijke rechten daarentegen zullen het absolute eigendomsrecht verkrijgen.
  • De Staat zou er goed aan doen om de onteigeningswetten aan te passen i.v.m. mogelijke onteigening van toe te nemen eigendomspercelen.
  • De ontstane situatie te Weg naar Zee illustreert hoezeer het aan te bevelen is, dat de Staat zijn verantwoordelijkheid ten algemene nutte moet nemen en dient te interveniëren door gebruik te maken van de mogelijkheden die de wetgeving biedt!

Masterclass

Tenslotte wens ik ondersteuning te geven bij het delen van kennis en het doorontwikkelen van vaardigheden op het gebied van grondzaken. Het voornemen bestaat om een drie-tal Masterclasses te ontwikkelen en in de aankomende periode aan te bieden. Nadere informatie hierover volgt.

Joël Terzol
[email protected]

Categories
Uncategorized

Anticiperen op de NRA in Q-4 2019

Terzol Vastgoed NV organiseert een reeks ‘Terzol Power Dinners’, waarbij steeds een bepaald exclusief gezelschap wordt uitgenodigd. De gastsprekers zijn o.a. Drs. Winston Wilson, die als afgestudeerd bestuurskundige van de Erasmus Universiteit Rotterdam, ruime (inter)nationale ervaring heeft met grootschalige Publieke en Private transitietrajecten (z.a. in de overheidssector, de goudsector en het bankwezen) en Mr. Anneke Chin A Lin, Kandidaat Notaris, die na haar Rechtenstudie in Suriname, haar studie in Notarieel Recht heeft vervolgd in Nederland. Zij heeft diverse artikelen gepubliceerd in het vakblad van juristen en is gespecialiseerd in onroerend goed vraagstukken.

Het doel van deze Terzol Power Dinner is om in dialoog met stakeholders, awareness te creëren over de aanbevelingen van de Caribbean Financiel Action Task Force (CFATF), in het belang van de business en van het land, opdat wij beter voorbereid zijn en kunnen anticiperen op de National Risk Assessment (NRA) in Q-4 2019 en de CFATF 4th Round of Anti Money Laundering and Combating Financing of Terrorism (AML/CFT) Mutual Evaluation in Q-4 2020. Naast de makelaars, zijn immers ook de accountants, administratiekantoren, notarissen, advocaten, handelaren in motorrijtuigen en handelaren in goud aangemerkt als zijnde niet financiële dienstverleners, die steekproefgewijs een audit kunnen verwachten. Voor deze organisaties betekent het niet voldoen aan de regels een boete van max. SRD 1.000.000 per overtreding en voor Suriname betekent het niet voldoen aan de regels, dat deze kan leiden tot Blacklisting door de FATF met als resultaat; het uitblijven van potentiële internationale investeerders, financieel economisch isolement en moeilijke toetreding tot de internationale financiële markten.

Hebben grondhuur en eigendomspercelen dezelfde waarde?

Een ander doel is tevens ook, het bieden van transparantie bij het taxeren van gronden en de risico’s welke hieraan verbonden zijn voor de financiële dienstverleners die gelden hebben uitgeleend. Volgens Joel Terzol, CEO Terzol Vastgoed NV, worden grondhuur percelen met de titel bebouwing en bewoning, door taxateurs maar ook door financiële dienstverleners gelijkwaardig gewaardeerd als zijnde eigendomspercelen. Zeker als deze percelen voldoen aan de bestemmingsverplichting. Dit is helemaal niet zo raar, zeker ook als onze klapperwaarde geen onderscheid maakt tussen eigendoms en domeingronden. Sommige straten en hoofdwegen hebben percelen met de titel eigendom, terwijl dat van de buren grondhuur is. Hebben de percelen dan ook dezelfde waarde per vierkante meters?

Grondhuur

Het grondhuurrecht is een zakelijk recht om het vrije genot van een stuk domeingrond te hebben, onder de verplichting deze gronden te benutten overeenkomstig door de staat daaraan bij de uitgifte gegeven bestemming en bepalingen aan te voldoen. Dit recht wordt voor tenminste 10 jaar en hoogstens 40 jaren uitgegeven. De staat is en blijft eigenaar van dit stuk grond. Hieruit kunnen wij herleiden dat grondhuur een beperkte duur heeft, en dat er verplichtingen zijn waaraan je moet voldoen voor het behouden van dit zakelijk recht. Anders is er altijd een risico dat het recht terug valt in de boezem van de staat. Onteigening is ten alle tijden een reëel risico. Het verhandelen van grondhuur brengt voor de investeerder en of belanghebbende ook risico’s met zich mee. Voor dat het recht overgedragen kan worden is er goedkeuring nodig van de overheid. Een procedure die in praktijk afhankelijk in welk district het perceel ligt, 6 maanden of langer kan duren. Deze procedure heeft een eigendomsperceel niet.

Eigendom

Eigendom is het recht van een zaak het vrij genot te hebben en daarvoor op de volstrekte wijze te beschikken, mits men geen gebruik van maakt, strijdend tegen de wetten, daar gesteld door zodanige macht, die daartoe volgens de Wet Staatsinrichting van Suriname, de bevoegdheid heeft, en mits men aan de rechten van een ander geen hinder toebrengt. (Bron: gov.sr, Diverse titels van Grond) Bij eigendom bent u zelf de eigenaar en niet de overheid. Eigendom is het meest omvattend recht op een zaak met minimale risico op onteigening. Echter wat vele eigenaren niet weten of beseffen is dat ook eigendom onteigend kan worden. Onteigening kan echter alleen geschieden in het algemeen belang, volgens de regels in de wet, en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling.

Elke grondtitel heeft zo zijn bijzondere voorwaarden en bepalingen. Er kan dus worden gesteld dat bij het waarderen van deze gronden er bij iedere titel een andere formule ten grondslag moet liggen. Je kunt ter illustratie niet simpelweg de klapperwaarde aanhouden die uitgegeven is in 2011. Op de eerste plaats is deze gedateerd en moet het gezien worden ter ondersteuning van de notaris en het MI-GLIS, maar mag nimmer leidend zijn bij het waarderen van gronden.

De laatste Terzol Power Diner van 5 april jl. waren de financiële dienstverleners zoals de banken, verzekeraars en pensioenfondsen te gast, die gedurende het diner samen met de gastsprekers van gedachten en inzichten hebben kunnen wisselen over deze zeer actuele topics.

Op 9 mei 2019 organiseert Terzol Vastgoed NV de derde Terzol Power Dinner, waarbij de Surinaamse beëdigde taxateurs en makelaars uitgenodigd zijn. E-mail [email protected]

Categories
Uncategorized

Communicatie, Transparantie en Veiligheid als Klantwaarden

Mijn naam is Joël Terzol, CEO van Terzol Vastgoed NV. Naast het verhandelen van vastgoed als makelaar, bied ik hoofdzakelijk advies aan o.a. bank- en pensioenfondsen m.b.t. taxaties, vastgoedbeheer, grondhuur, erfpacht en boedelkwesties.

De vastgoedbranche voelt veranderingen in de financiële sector direct in de bedrijfsvoering daar er immers aanzienlijke bedragen aan transacties gepleegd worden tussen diverse banken. Momenteel blijkt dit een enorme uitdaging, hetgeen onze business bijzonder kwetsbaar maakt.

Dit was voor mij reden om op 14 maart jl. via mijn Facebook status mijn mening te geven over een onvoorziene situatie. Op 12 maart jl. riep de voorzitter van de bankiersvereniging de samenleving op vooral giraal te gaan, dus geld over te boeken en niet contant op te nemen. Laat ik nou net een dag daarna op 13 maart, een EURO overboeking hebben, waarbij een overmaking moest worden gedaan van een derdenrekening van een notaris naar mijn bedrijfsrekening bij en andere bank.

Toen bleek dat de bank geen girale EURO overboekingen meer kon doen!?

Het persbericht van 1 maart j.l. van de voorzitter van de bankiersvereniging gold letterlijk UITSLUITEND voor girale US-dollar transacties. Men heeft daarbij verzuimd te melden dat het ook niet mogelijk is girale EURO transacties te plegen.

Als dit van te voren duidelijker zou zijn gecommuniceerd kon ik als ondernemer hierop inspelen. Ik ben van mening dat de diensten die de bank verleent, toegesneden dienen te zijn naar de behoefte van de klant en niet naar de problematiek van de bank. Want probleem gestuurd bankieren wil toch niemand? De klantwaarden die de bank ons echter in deze tijd bijzonder kan bieden, zijn transparantie d.m.v. de juiste communicatie en meer veiligheid.

Binnen de vastgoedbranche is de bank een belangrijke stakeholder. Zij is de infrastructuur waarlangs onze financiële transacties lopen. Vergelijk het met een auto die een deugdelijke weg nodig heeft om haar functie als transportmiddel te kunnen bewijzen; zonder deugdelijke bancaire infrastructuur ben je net als een personenauto midden in het oerwoud zonder deugdelijke weg. Je komt zeer moeizaam of bijna niet vooruit. Ik zal er daarom alles aan doen om als vastgoed ondernemer mee te denken en mijn kennis en ervaringen te delen ten gunste van onze financiële sector, omdat we elkaar zo hard nodig hebben.

Ik doe daarom een beroep op de samenleving en met name de ondernemers, dat wij ons moeten afvragen hoe wij de grote actuele uitdagingen die banken en ondernemers gezamenlijk ondervinden, het hoofd kunnen bieden. Want ik ben het helemaal eens met de voorzitter van de bankiersvereniging. Giraal bankieren is uiteindelijk wel de beste oplossing om de grootste risico’s en de grootste vijand van de financiële sector, het z.g. ‘zwarte geld’ uit te bannen. Willen wij internationaal financieel meetellen dan moeten onze banken dus ‘compliance proof’zijn. Girale betalingen zijn ook een belangrijk instrument om onze samenleving niet alleen financieel maar ook fysiek veiliger te maken.

Maar hoe “giraal ready” zijn wij als samenleving?

En hoe sturen de banken ons aan om meer awareness te creëren rondom veilig giraal betalen?

Om maar een paar voorbeelden te noemen voor de klanten:

In hoeverre worden klanten door de banken gestimuleerd en bewust gemaakt over het gebruik van elektronische girale diensten? De rijen voor de kasbalies zijn nog steeds langer dan de rijen voor de geldautomaten.
Hoe veilig voelt de klant zich bij het verrichten van elektronische transacties? Welke bank heeft geldautomaten in de bankhal zodat de klant zich net zo veilig voelt als wanneer hij geld opneemt vanachter het kogelvrij loket?
Hoezeer zijn we ons bewust van ons gevoel van veiligheid met contant geld op straat of met slechts een betaalpasje op zak?
Welke bank zal als eerste een ‘pinautomaat- of internetbankieren cursus’ organiseren voor haar oudere klanten?

En ondernemers:

Hoe ontvangt uw personeel het salaris? Contant of per bank?
Hoeveel geld geeft u uit aan het beveiligen van uw kassa’s, winkelpanden en waardetransport? Hoeveel zou u daarvoor kwijt zijn wanneer u uitsluitend giraal zou gaan?

Ik wil ervoor pleiten dat wij als ondernemers ons meer gaan interesseren in de uitdagingen van onze financiële sector. De bank heeft haar bestaansrecht omdat wij als samenleving ons geld aan de bank toevertrouwen. En dan maakt het niet uit of je een ondernemer bent met een bovengemiddelde omzet of een gepensioneerde particulier die al 40 jaar lang trouw een klein bedrag per maand opzij heeft gezet.

Mag ik de dialoog opstarten om samen oplossingen aan te dragen tot veilig en efficiënt betalingsverkeer? De wil om te werken aan de nodige veranderingen en verbeteringen moeten wij samen opbrengen. Wij hebben de banken immers nodig en de banken hebben ons nodig. Terzol Vastgoed NV heeft zich hieraan gecommitteerd.

Gods zegen Suriname,

Joel Terzol, CEO
Terzol Vastgoed NV

Categories
Uncategorized

Algemene beschikking 219

Beste Relatie,

Allereerst wensen wij u een gezegend en succesvol 2020!

Het jaar is reeds enkele dagen in volle gang. Er staat enorm veel op de planning voor Suriname in dit nieuwe jaar. Naast het feit dat dit jaar een verkiezingsjaar is waarbij Suriname opnieuw zal trachten, middels het stemrecht, aan de ‘juiste’ leiders de macht te verschaffen, hebben wij in het tweede kwadrant van dit jaar ook te maken met de National Risk Assessment (NRA) welke uitgevoerd wordt door de Caribbean Financial Action Task Force (CFATF), een zusterorganisatie van de Internationale Financial Action Task Force (FATF). Tijdens deze controle zal o.a. getoetst worden in hoeverre Suriname zich gehouden heeft aan de 40 aanbevelingen om money laundering tegen te gaan. Deze aanbevelingen zijn tijdens onze laatste NRA in het jaar 2002 gegeven door de CFATF. Tijdens de komende NRA zal er o.a. gekeken worden naar de corruptie graad van het land en onderzoek gedaan worden naar de aanwezigheid van Witwaspraktijken.

In preparatie op de komende NRA heeft Suriname 3 januari jl. de algemene beschikking #219, t.a.v. de Deviezenregeling, aangepast. Deze aangepaste beschikking is vanaf 15 januari 2020 van kracht en heeft onmiddellijk consequenties op de Vastgoed sector, met name het verbod op het verkopen van onroerende goederen in vreemde valuta.

Wat betekent dit voor de Vastgoed sector?

Deze aanpassing in de deviezenbeschikking zal in geen geval het proces van het verkopen en/of aankopen van onroerende goederen vergemakkelijken. Toch trachten wij u z.s.m. te informeren over de beste verkoopmogelijkheden van uw onroerend goed.

Gezien de Vastgoedsector ook geconfronteerd is met deze nieuwe wetgeving, is er ruimte nodig om aangaande deze ontwikkelingen goede toepasbare strategieën te bedenken en deze te presenteren. Wij vragen uw geduld en bedanken u alvast voor het gestelde vertrouwen in onze organisatie.

Hopende u bij deze voldoende geïnformeerd te hebben.

Betreffende Wet, zie link: https://www.deboodschap.today/algemene-beschikking-219/