Categories
Uncategorized

Grondzaken Nader Belicht – Deel 2

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd. Middels deze publicatie over Grondconversie wordt beoogd bewustwording te creëren c.q. te vergroten bij alle stakeholders, maar in het bijzonder bij de Staat, over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname. Vragen zoals hoe onze gronden zullen worden benut?

Grondzaken Nader Belicht – Deel 2 - Grondconversie uitgelicht

Grondconversie uitgelicht

Grondzaken Nader Belicht – Deel 2

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan- en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed NV beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt.

Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Grondbeleid
  • BoedelzakenAppartementsrecht

Visie van de Staat op eigen rol m.b.t. grondzaken

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.

Middels deze publicatie over Grondconversie wordt beoogd bewustwording te creëren c.q. te vergroten bij alle stakeholders, maar in het bijzonder bij de Staat, over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname. Vragen zoals hoe onze gronden zullen worden benut? En hoe het huidig beleid aan de bestaande maatschappelijke realiteit zal moeten worden aangepast, zijn wezenlijk. Daarom meen ik dat reflectie op en een vernieuwd denken over het functioneren van de Staatnm.b.t. grondzaken noodzakelijk is. De reden is dat de huidige uitvoering van het grondbeleid – vanwege de bestaande risico’s en daaruit voortkomende rechtsonzekerheid – ten nadele is van zowel de burgers als de Staat. Mijnsinziens zijn er grote groeimogelijkheden bij de Staat aanwezig om de dringende problemen op te lossen. Ter illustratie: Casus Mangroveplan Ons land kampt reeds geruime tijd met het probleem van afkalving van de kust.

Hydroloog Prof. Dr. Naipal boekt door zijn inspanningen middels het Mangroveplan succesvolle resultaten, te weten landaanwinst. De natuurlijke aanleg van een ‘grijsgroene’ dam, bestaande uit de aanplant van mangroves, in het ressort Weg naar Zee moet hiermee dienen als oeverbescherming maar ook om landbouwarealen die langs de zee liggen te beschermen. Dit plan komt tegemoet aan de behoefte van een duurzame oplossing waarvan ook de Minister van Openbare Werken een voorstander is gebleken.

Maar om deze duurzame oplossing optimaal in te zetten dient de overheid de overwegend niet ontwikkelde kavels waarop het recht van grondhuur rust, gelegen langs de oever aan de Brantimakkaweg veel efficiënter te gebruiken en dat gebeurt nu niet!

Gelet op het eroderende kustgebied zou het ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer (GBB) kunnen overwegen het land beter te beschermen door de beschikking van de huidige grondhuurders vervallen te verklaren en dit gebied tot beschermd gebied uit roepen. Dit kan de overheid veelal doen op grond van het niet voldoen door de grondhuurders aan de gestelde bepalingen en voorwaarden in de beschikking, waardoor een schadeloosstelling door de Staat niet van toepassing is. Het Decreet Uitgifte Domeingrond is o.a. één van de wetten die daarvoor in artikel 32 de wettelijke grondslag biedt.

Grondzaken in Historisch perspectief

In het Proefschrift van Mr. Dr. A.C. AkkalRamautar genaamd ‘Boedelproblematiek in Suriname’ staat de over vereffening van tot een onverdeelde of onbeheerde boedel behorende rechten op (plantage)gronden in Suriname centraal. In dit promotieonderzoek wordt beschreven hoe in de loop der tijd gronden in Suriname onder diverse titels – zoals volle en volcomen eigendom, allodiale eigendom en erfelijk bezit en eigendom – onder uiteenlopende voorwaarden zijn uitgegeven.

Gezien het historisch verloop van de verdeling van grondzaken in Suriname wordt benadrukt dat de wijze waarop de Nederlandse kolonisator hiermee is omgegaan slechts tot doel had de machtspositie van de kolonisator te handhaven. Hierdoor is het nooit de bedoeling geweest om het volle eigendom van de gronden uit handen te geven. Daarom is het – mede gelet op de onderzoeksresultaten van mw. Akkal-Ramautar en het stimuleren van de economische groei in ons land – goed te verdedigen dat een aanzienlijk deel van de gronden die zijn uitgegeven thans onverdeelde nalatenschappen betreffen en toebehoren aan de Staat.

Huidige situatie in Suriname

Ons land kent een gevarieerd systeem van rechtstitels op de grond, namelijk: Allodiale eigendom en erfelijk bezit

  • BW eigendom
  • Erfpacht (tot 1982)
  • Grondhuur (na 1982)

Aangezien het Surinaams recht een afgeleide is van het Nederlands recht, is het essentieel de rechtsontwikkeling m.b.t. grondzaken te plaatsen in de voormelde historische context. Sinds 1982 is na de opname van grondhuur in de wetgeving ter voorkoming van boedelvorming reeds 40 jaren verstreken.

Suriname als jonge natie is verder gegroeid waardoor ons land – met alle ontwikkelingen in een ander licht geplaatst – behoefte heeft aan nieuw grondbeleid. In het eerste artikel over domeingrond is uitgebreid uiteengezet dat de Staat het eigendomsrecht heeft van gronden die tot het staatsdomein behoren en bloot eigenaar blijft van alle uitgegeven gronden in Suriname. Hoewel de primaire rechtstitel i.h.k.v. uitgifte van domeingrond ‘grondhuur’ is, biedt het Decreet Uitgifte Domeingrond ook de mogelijkheid dat domeingrond in eigendom wordt overgedragen middels een rechtstitel zoals koop/verkoop, ruil of schenking. Grondconversie heeft betrekking op de omzetting van beperkte zakelijke rechten in eigendom.

Grondconversie

Wanneer wordt gesproken over het onderwerp grondconversie, dan is dit dus onlosmakelijk verbonden aan het maken van nieuw te bepalen grondbeleid voor de aankomende 10 jaar.

Aangezien Suriname – mede door mondiale ontwikkelingen – op verschillende gebieden zich in een transitie bevindt, dient niet enkel gefocust te worden op grondconversie maar moeten de vernieuwde inzichten t.a.v. grondbeleid ook worden meegenomen.

Grondconversie maakt onderdeel uit van grondbeleid en daardoor van onderhavige transitie. Hiervoor is bewustwording bij allen in de samenleving, maar in het bijzonder bij de beleidsmakers, een noodzaak.

Gelet op de ontwikkelingen in de Gold, Gas & Oil Industries is nieuw en beter grondbeleid belangrijker dan ooit! Denk aan de bescherming van leefgemeenschappen van de inheemsen en tribale volkeren.

De grondrechten in het binnenland waar onze rijkdommen zich bevinden zijn niet op adequate wijze beschermd. Daarnaast bestaat de behoefte aan het opnemen van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek voor betaalbaar woongenot t.b.v. onder andere sociale woningbouw en de woonbehoeften van senioren burgers. Maar ook rekening houdend met milieugerelateerde wetgeving. Duidelijk moet zijn dat, ongeacht welke regering er aan het bewind is, aanpassing van onze huidige wet- en regelgeving m.b.t. grondzaken aan de voortdurend in beweging zijnde maatschappelijke werkelijkheid binnen deze context onontkoombaar is. Ik benadruk – in gezamenlijkheid met de minister van GBB – dat gezien de omvang van het Surinaams grondgebied en beschikbare domeingrond de Staat bij machte is om iedere Surinamer een stuk grond in eigendom toe te kennen.

Vermelde transitie wordt ingegeven door diverse uitgangspunten, zoals:

  • De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.
  • Buitenlandse investeerders wensen te investeren op eigendomsgrond. Het is niet aantrekkelijk om te investeren op grond waarop een beperkt zakelijk recht rust.

Eén van de risico’s van grondconversie is dat de Staat Suriname haar bloot eigendom verkoopt, waardoor deze eigendomspercelen aantrekkelijk worden voor buitenlandse investeerders en ondernemers.

Naar mijn mening is het belangrijk om te voorkomen dat buitenlandse bedrijven grote stukken van ons Surinaams grondgebied in eigendom kopen. Het zou een goede uitkomst zijn wanneer sprake is van een gedeelde eigendomsrecht met een Surinaams bedrijf of natuurlijk persoon.

Op deze manier heeft de buitenlandse investeerder meer rechtszekerheid dan slechts het beperkt zakelijk recht van grondhuur. Ook worden onze eigendomsrechten niet opgekocht door buitenlandse investeerders en blijft een deel van het recht nog in Surinaamse handen. In de praktijk is het een realistisch niet te onderschatte probleem, dat de Staat door niets te doen zich te tolerant naar buitenlanders opstelt en het eigen Surinaams volk te weinig beschermt.

De Staat financiert grondconversie

Grondconversie is een absolute noodzaak, waardoor de Staat in deze tijd van grote tekorten in de Staatskas middels de verkoop van domeingrond eenmalig een enorme bron van inkomsten kan genereren. Het omzetten van beperkte zakelijke rechten in eigendom leidt bovendien tot meer rechtszekerheid bij de grondgebruikers. Geadviseerd wordt aan de Staat om grondconversie te financieren, zodat de grondgebruiker niet naar de bank toe hoeft en de conversiekosten laag te houden. Hierdoor kan de Staat over een veel langere tijd geld genereren uit de haar afgestane gronden én de periodieke grondbelasting als direct te innen belasting ontvangen.

Voorts stip ik twee aspecten aan die verweven zijn met het onderwerp grondconversie, namelijk grondbelasting en het aanpassen van wetgeving m.b.t. onteigening van eigendomspercelen.

Grondbelasting

Ik onderstreep dat grondconversie altijd in combinatie met de toepassing van grondbelasting moet plaatsvinden. De Staat zou voorafgaand in het beleid moeten vaststellen waaraan de gelden verkregen uit grondbelasting moeten worden besteed. Te denken valt aan het stimuleren van woningbouw. Ook het bieden van een starterssubsidie onder de voorwaarde van een renteloze terugbetaalverplichting en ter ondersteuning van ondernemers die vanwege geldtekorten in het land geen geld bij de bank kunnen lenen, zijn voorbeelden. Daarom wordt geadviseerd aan de Staat om grondbelasting voor alle grondgebruikers in te voeren, waarbij de inkomsten ook een periodieke bron van inkomsten zijn. Het gaat er niet om wie betaalt, maar dat er wordt betaald. Het gaat om het principe dat “de breedste schouders het meeste dragen”. Bijvoorbeeld een bewoner met een 500m2 perceel uit een wijk met financieel minder draagkrachtige mensen voelt het voldoen van de grondbelasting minder, dan iemand die aan de Anton Dragtenweg woont met een riant perceel met grote oppervlakte.

Voor de berekening van grondbelasting is het namelijk slechts belangrijk om te weten wat de grondtitel is en hoe groot de grond is. Zowel grondconversie als invoering van grondbelasting dragen bij aan de stimulans om grond in Suriname tot ontwikkeling te brengen.

Indien de Staat een keuze maakt voor grondconversie moeten we beseffen, dat de Staat zijn bloot eigendom verkoopt en ook zijn rechtszekerheden opgeeft! Ook moeten we beseffen dat wanneer er dringende redenen zijn dat de Staat deze grond voor algemene nutte weer nodig heeft, de Staat dit volle eigendomsrecht van de ander weer kan onteigenen. Ter onderbouwing wordt verwezen naar de Onteigeningswet 1904 en de Wet Onteigening Stedenbouw Ontwikkeling en Woningvoorzieningen 1948 (Wet OSoW) waarbij de Minister het recht van de grondhuurder geheel of gedeeltelijk vervallen kan verklaren vanwege het niet voldoen aan de afspraken met de Staat als bloot eigenaar.

Aanpassen van onteigeningswetten

De overheid moet in staat zijn om op grond van de onteigeningswetten eigendomsgrond te kunnen onteigenen. De Onteigeningswet van 1904 en de Wet OsoW van 1948, bieden daartoe voldoende handvaten. In deze wetten moet een onderscheid gemaakt worden tussen allodiale eigendom en BW eigendom, zodat duidelijk is over welke soort eigendom het gaat. Bij onteigening van eigendomsgrond is altijd sprake van een schadeloosstelling en een door de Staat te doorlopen procedure.

De in de Wet OSoW genoemde doeleinden van de onteigening zijn ingevolge artikel 1 Wet OsoW:

  • t.b.v. de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan;
  • t.b.v. oppervlakten in belang van woningvoorzieningen;
  • t.b.v. een in het belang van de woningvoorziening uit te voeren bouwplan.

Conclusies

  • De Staat heeft alle ingrediënten – namelijk grond met een grote marktwaarde – in huis om ontwikkeling van het Surinaams domeingrond te genereren. Belangrijk is dat de Staat een juiste visie heeft op haar eigen rol om middels een vernieuwd grondbeleid 2021-2031 de grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking op de meest efficiënte wijze te exploiteren, beschermen en beheren. Is de inrichting en aansturing van de Staat daar ready voor?
  • De Staat zou er goed aan doen de laagdrempelige kosten van grondconversie te financieren. Grondconversie is een absolute noodzaak, die een eenmalige bron van inkomsten voor de Staat kan zijn als aanvulling op de tekorten van de Staatskas. In combinatie met de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers zullen de Staatsinkomsten ook voor langere termijn gegarandeerd zijn. De grondgebruikers met beperkte zakelijke rechten daarentegen zullen het absolute eigendomsrecht verkrijgen.
  • De Staat zou er goed aan doen om de onteigeningswetten aan te passen i.v.m. mogelijke onteigening van toe te nemen eigendomspercelen.
  • De ontstane situatie te Weg naar Zee illustreert hoezeer het aan te bevelen is, dat de Staat zijn verantwoordelijkheid ten algemene nutte moet nemen en dient te interveniëren door gebruik te maken van de mogelijkheden die de wetgeving biedt!

Masterclass

Tenslotte wens ik ondersteuning te geven bij het delen van kennis en het doorontwikkelen van vaardigheden op het gebied van grondzaken. Het voornemen bestaat om een drie-tal Masterclasses te ontwikkelen en in de aankomende periode aan te bieden. Nadere informatie hierover volgt.

Joël Terzol
[email protected]

Ring Harbour Company Logo - Paramaribo, Suriname

Contact

Ring Harbour NV
Soekroedamlaan 69
Paramaribo
Suriname


+597 550 575


[email protected]

Newsletter

Sign up to our newsletter!